KRITIK

Jordrenten i byerne

Af
Rudolf Holst (1926)

     Jordrentefænomenet kan forklares derved, at nogen jord, udover ækvivalent for det i jorden nedlagte arbejde og den dertil medgåede kapital, giver sin ejer et vist overskud. Dette overskud vil ved jordens salg eller bortforpagtning give sig udtryk i en pris, den kapitaliserede jordrente. I sin egenskab af pris på en produktionsfaktor er jordrenten udsat for svingninger, og disse kan selvfølgelig vise en såvel op - som nedgående tendens, hvilket særligt vil være tilfældet i byerne.
     På jordrentens mere interne funktion skal vi ikke her komme væsentlig ind, blot kan vi fastslå, at dens eksistens grunder sig i det naturlige forhold, at jorden er undergivet et knaphedsmoment, som gør sig gældende med større eller mindre kraft, samt i den fordel, som visse jorder sidder inde med fremfor andre, det være sig en naturlig nytteværdifordel eller en beliggenhedsfordel.
     Jordrenten viser sig som regel i sin mest afklarede og subtile form i byerne, idet de faktorer, der gør jordrenten på landet noget kompliceret, ikke er tilstede her. Således vil landjordrenten i høj grad være påvirket af de forbedringer, som jorden er genstand for, ligesom tekniske fremskridt, der kommer jorden til gode vil vise indflydelse i jordrentens højde. Begge disse forhold kræver imidlertid stadig nye kapitaldosers anvendelse.. Og prisen på agerjord vil således, i stærkere grad end for byjordens vedkommende, være bestemt ved kapitalrenten. I byerne, hvor jordens opgave ligger i bebyggelsen, ikke i bearbejdelsen, spiller ganske andre momenter ind ved bestemmelsen af jordrentehøjden.
     Denne vil teoretisk set være afhængig af forholdet mellem udbud og efterspørgsel, som igen er dikteret af de almindelige prisbestemmelsesgrunde, kun at udbuddet af jord ikke afhænger af produktionsomkostningerne, men af den naturlige nytteværdis vurdering, da denne ifølge sit begreb er givet efter naturen og ikke produktionsbestemt. Der må dog her indskydes den bemærkning, at ved bestemmelse af jordrenten i byerne vil jordens nytteværdi i samme forstand som på landet være erstattet af det vigtige begreb, der hedder: beliggenheden. - Det bliver således i sidste instans det enkelte individs subjektive bedømmelse af de respektive byggegrundes nuværende - eller fremtidige - værdi, der vil give sig til kende i jordrentehøjden.
     Hvorledes jordrenten virker og påvirkes i praksis.
     For at forstå den højst forskellige jordrente, der vil herske på de respektive bytomter, må man først og fremmest betragte benyttelsen af disse. I en by vil de største grundværdier sædvanligvis være at finde i byens centrum, aftagende ud mod byens periferi. Dette forhold kan i første række begrundes ved den tendens forretningslivet har til at koncentrere sig i byens midte, en tendens som er affødt af det faktum, at alt det, som får folk til at hjemsøge et vist strøg, f.eks. banker, offentlige kontorer, teatre, jernbanestationer etc., almindeligvis er at finde i byens hjerte og derfor skaber muligheder for en forøget omsætning for de nærliggende forretninger. Hertil kommer de mange naturlige fordele en butik vil have ved at være nær ved de institutioner, som forretningsverdenen har tilknytning til. Den stigende efterspørgsel på byggegrunde i byens centrum, som vil blive følgen af disse forhold alt eftersom befolkningsantallet tager til, vil meget snart komme til at stå overfor et begrænset udbud, idet de arealer, som ligger i byens center jo ikke kan forøges, hvilket for øvrigt viser os, at beliggenhedsmomentet indeholder et udpræget monopolelement. Følgelig virker jordrenten således, at priserne på de tomter, der ligger i nærheden af centrumsarealerne, går i vejret og med befolkningens, og dermed byens vækst, vil stadig nye arealer blive efterspurgt. I den fritliggende by vil denne vækst foregå i cirkulære dannelser,(hvor naturlige hindringer stiller sig i vejen for byens udvikling, som for Københavns vedkommende Øresund, er byens udvidelse henvist til at foregå til bestemte sider) - da det er indlysende, at så mange som muligt af de ny grundbesiddere ønsker at være i ens nærhed af centrum. Alt eftersom udviklingen foregår, bliver sluttelig også byperiferien genstand for efterspørgsel. Et forhold som her spiller ind ved bestemmelsen af grundrentens højde, er trafikken. Sporvejslinier, jernbanelinier og omnibusforbindelser mellem byen og dens yderkant tjener til at borteliminere afstanden fra centrum, og følgen bliver, at en byggevirksomhed tager sin begyndelse, ikke alene langs trafikåren, hvor grundrenten vil blive influeret, men også ved trafikforbindelsens endepunkt, hvor der lidt efter lidt vil kunne skabes en forstad eller et villakvarter, med nyanlæg af kloakvæsen, elektricitetskabler etc. Blot gælder det om, at det arbejde og den kapital, som nedlægges i det nye kvarter, og som i væsentlig grad vil være årsagen til den stigende jordrente, kan forrentes ved at befolkningen virkelig opfatter de fordele, som bosættelsen i yderdistrikter kan give som opvejende afstanden fra selve byen. Bygningsintensiteten i denne, det i første række er bestemt ved de respektive byggelove, der i sig selv sætter en naturlig grænse for, hvor højt der kan bygges, og som for øvrigt kan påvirkes f.eks. gennem en servitutpålægning, vil imidlertid til en vis grad også være bestemt af folks aversion mod at bo for højt til vejrs. Mange vil således foretrække en første sal i en forstad, der har direkte trafikforbindelse med byen, fremfor en tilsvarende lejlighed på fjerde sal i byen. Der er ingen tvivl om, at der i dette rent psykologiske moment ligger en stærk regulator for bygningsintensiteten. Den lavere leje som, trods jordrentestigningen, vil findes i byperiferien i forhold til lejen for – med hensyn til størrelse og mondænitet - tilsvarende lejligheder i byen, udlignes til en vis grad gennem de omkostninger, som løber på ved benyttelse af trafikmidlerne, men såfremt folk anser fordelene (mindre trang bebyggelse, nær skov og vand, mindre trafikuro etc.) for tilstrækkelig store, vil udviklingen foregå automatisk.
     Ved en umiddelbar betragtning vil en udnyttelse af jordarealerne, som den finder sted i København, f.eks. i Vognmagergade og Borgergadekvarteret, vel synes noget aparte, idet man vil mene, at så centralt beliggende jord er prædestineret til forretningsbebyggelse, eller i hvert fald bebyggelse af en anden art end den, som for øjeblikket findes der. Faktum er, at de fattigmandslejekaserner, der hovedsagelig optager disse kvarterers arealer, ganske vist alle er af ældre dato, men alligevel bygget på en tid, da jordrenten var så høj, at grundene måtte udnyttes med største intensitet for at kunne svare sig. I disse bygninger er hver tomme udnyttet til det yderste og ved at undersøge lejen i disse kvarterer vil man komme til at stå overfor den kendsgerning, at den fattige mand som bebor en lille lejlighed eller et værelse der, betaler sit husrum højere pr. kvadratmeter, end middelstandsborgeren, som bor på et mindre intenst udnyttet terræn. Når man studerer et fænomen som Vognmagergades bebyggelse, må man erindre, at det kun kan betale sig at nedrive en ældre bygning, når den ny bygning, man derefter rejser ikke alene er i stand til at dække udgifterne ved sin egen rejsning, men også kan erstatte det overskud den gamle bygning gav.
     Det tilfælde kan foreligge, at en forstad opstår uafhængig af den store by (f.eks. omkring et industrianlæg), oprindelig uden direkte færdselsforbindelse med denne og med ubebyggede arealer mellem sig og hovedbyen. Denne forstads jordrente vil holde sig på det jævne og ikke være udsat for større svingninger (i hvert fald hvad jordrenten som beboelsesrente angår. Er det en fabriksby, i hvilken jorden er særlig egnet 'vil fabriksbebyggelse, f.eks. som følge af nær beliggenhed ved råstoffer, vil renten på jord til bebyggelse af denne art stige). Et eksempel har vi for Københavns vedkommende i Valby. Selv efter at de ubebyggede mellemstrækninger fik højbebyggelse beholdt Valby sin særlige karakter og var længe ikke genstand for grundspekulationens indflydelse, velsagtens fordi forstaden, trods den ved mellemarealernes bebyggelse skabte direkte sammenhæng med København, lå noget isoleret, indeklemt mellem Søndermarken, Vestre Kirkegård og de store bebyggede arealer. Først efter trafiknettets fangarme har nået Valby er grundrenten i denne del af hovedstaden begyndt at skifte fysiognomi.
     Det er blevet hævdet, at trafikmidlerne tager værdierne væk fra mellemzonerne og overfører dem i stærkere grad på periferien og centrum, idet nemlig folk, der bor i periferien og benytter sig af transportmidlerne for at nå ind til byen, ligeså gerne fortsætter helt ind til byens centrum som står af forinden og afgør deres indkøb. Dette vil selvfølgelig forringe værdien af forretningsgrunde i mellemdistrikterne i væsentlig grad, men det hele forhold har vel næppe nu om dage så stor betydning som i sin tid, idet den store udbredning af specialfirmaer og filialer af enhver art forretninger, lige fra cigarer til charcuteri, forlængst har nået mellemzonerne (de københavnske "broer").
     Industrien vil i almindelighed søge ud i periferien til dels fristet af den lavere jordrente, hvilket . dog for et virkelig stort og omfattende foretagende næppe spiller den rolle, som, man i det store og hele er tilbøjelig til at mene. For det betydende industrianlæg er nærheden af trafikmidler (vand- og landveje; Ford i Sydhavnen), af arbejdskraft og af råstoffer hvis det er den direkte udvinding og bearbejdning, man beskæftiger sig med – Cementfabrikkerne ved Ålborg) af utvivlsom større betydning end en eventuel besparelse på 10.000 kr. i årlig leje. Men bortset herfra vil ejeren som oftest være tvunget til at planlægge sin virksomhed udenfor bycentret, idet servitutter og andre forskrifter vil stille sig hindrende i vejen for den art bebyggelse i visse dele af byen. Alt i alt vil fabriksanlæg i en bys udkant virke højnende på jordrenten, da et sådant anlæg drager boligbebyggelse, forretningskvarterer etc. med sig, men en fabrik anlagt f.eks. nær et decideret villakvarter kan på den anden side ikke undgå at slå jordrenten i dette kvarter ned i det de forudsætninger, under hvilke renten her havde nået en vis højde, nemlig det fine, eksklusive præg,  stilheden osv. dermed er bristede.
     Medens jordrentestigningen således er et naturligt fænomen, i sin oprindelse fremkaldt ved befolkningens vækst, bliver jordrenten undertiden også influeret ad kunstig vej, nemlig gennem spekulationen.
     Spekulationsmomentet har i det hele taget en overordentlig betydning for bestemmelsen af byernes grundrente. Dennes højde afhænger i ikke ringe grad af den dygtighed, hvormed de forskellige arealer benyttes. Deres muligheder, og i særlige grad, deres fremtidige muligheder, ses ikke af enhver. Buddene på byggegrundene vil da komme fra den mand, der sidder inde med en vis flair for hvad der kan bringes ud af dem, som vover at anticipere en værdistigning og anbringe kapital i dem, som med andre ord finder det Rhodus, hvor springet skal voves. Dette spekulationsfænomen, som er af så udpræget bymæssig karakter, er i almindelighed med rette anset for skadeligt for det økonomiske liv, og byggespekulationernes alvorlige følger har mærket mange lande; ikke mindst Danmark fik dem at føle i 1880erne og i begyndelsen af det 20. århundrede. Men helt frakende spekulationen gode sider kan man imidlertid ikke. Den vil således stimulere de interesserede parter til at udnytte enhver tænkelig mulighed på den jord, der i øjeblikket er objekt for deres handlen, og omvendt bringe jorden i hænderne på dem, der har evne og forstand til at udnytte den fuldtud. Endelig vil spekulanterne ofte med held tilføre byen nye og gode projekter, som kan have afgørende betydning for dens fremtidige trivsel. 
     Til en eventuel imødegåelse af en skadelig spekulation kan byens kommune tænkes at medvirke i ikke uvæsentlig grad, såfremt den råder over et større antal grunde, hvilket ofte vil være tilfældet, da kommunen, f.eks. med trafikpolitik for øje, kan besidde store sammenhængende arealer. Ved en efterspørgsel på grundarealer, som mærkbart drives med spekulation for øje, kunne kommunen udbyde det antal grunde, den anså for passende til dækning af de naturlige behov, uden at kræve nogen kontant købesum, men på sådanne betingelser for køberen, at svare fuld rente af jordværdien, som den til enhver tid fastsættes ved de officielle vurderinger. Denne salgsform, som for øvrigt er bragt til anvendelse i en enkelt købstadskommune her i landet, ville forhindre, at køberen kunne have nogensomhelst fordel af en fremtidig værdistigning, og kommunen ville da kun afsætte grunde til øjeblikkelig bebyggelse.
     Medens talen er om kommunale byggegrunde, vil det være rimeligt at komme ind på et spørgsmål, som uvilkårligt melder sig, når man betragter de uhyre kommunale arealer, som nu i adskillige år har ligget hen som ubebyggede tomter i storbyen Københavns hjerte - den dyreste, mest centrale plads i byen, det gamle jernbaneterræn, hvorledes kan et sådant "ingenmandsland," findes midt i en storby? Kommunen har svaret, at den har visse trafik- og bygningsmæssige hensyn at tage, forinden den overlader disse grunde til bebyggelse, og at det vederlag, som erholdes af de på terrænet udlejede skure, fhv. maskinhaller etc., opvejer renten af den i arealerne oprindelig nedlagte kapital. Dette lyder plausibelt, da man må tage i betragtning, at den værdi, som disse grunde repræsenterede i sin tid, da kommunen erhvervede dem, ingen sammenligning tåler med den på dem nu herskende værdi, idet jernbaneterrænet siden da er rykket op i en betydelig højere jordrenteklasse, rykket fra periferien, eller i hvert fald mellemzonen, ind i centrum. Derimod er det ikke sandsynligt at formode, at en kommune skulle have råd til at lade så store værdier ligge så godt som ubenyttet hen på må og få. Den dybest liggende grund til denne gabende tomt midt i byens cirkel er antagelig, at kommunen forventer en yderligere jordrentestigning på disse arealer. Men kunne en bebyggelse efter det ovennævnte salgsprincip ikke lade sig realisere?
     Vi har nu set jordrentens afhængighed af befolkningsantallet, samt understreget beliggenhedens indgribende betydning, trafikkens evne til at højne jordrenten udadtil, dvs. drage stedse mere jord ind under nye jordrenteklasser og spekulationsmomentets afgjorte medvirken.
     Men også andre forhold kan gøre sig gældende, omend de måske er af mere specifik art. Gaden, som er velkendt for at være strøg for en vis art af handlende (i ældre tid i København Købmagergade for slagterne, Skindergade for garverne og, for at tage eksemplet fra vor tid, juvelerernes gade i Paris, Rue de la Paix, antikvariatgaden som Rue de St. Pere og Rue Bonaparte, og i Berlin Hausvoigterplatz, der er koncentrationspunkt for damekåbekonfektion) vil selvfølgelig i særlig grad være udsat for stigning i jordrenten, idet de respektive handlende vil søge at erhverve lokaler i deres "egen" gade; det begrænsede udbud vil altså ikke kunne tilfredsstille den store efterspørgsel, og grundprisen vil som følge heraf højnes ganske betydeligt. Man kan derfor komme ud for, at jordrenten i sådanne bestemte forretningskvarterer, selv om disse ikke er beliggende i centrum, kan være højere end på visse af centrumsarealerne. Men bortset fra disse tilfælde vil grundrenten vokse stærkere i forretningscentret end i de tilsvarende kvarterer i periferien, da det er afsætningsmulighederne, som er det afgørende og ikke den gunstigste beliggenhed i forhold til produktionssted eller afskibningssted, hvilke forholds betydning trafikkens udvikling så ganske har bortelimineret. Det kan i denne sammenhæng fastslås, at jordrenten ikke er grund til de høje priser, der sædvanligvis vil herske i byens udprægede forretningskvarter, men forholdet tværtimod er omvendt: det er fordi man kan få høje priser, at man er villig til at give høj rente. - Jordrenten på nogle grunde vil endvidere kunne influeres gennem visse samfundsklassers ønske og higen efter at bosætte sig i et bestemt kvarter, som enten på grund af sin beliggenhed (ved en park - frisk luft – nær en residens osv.), eller som følge af tradition har fået finhedens stempel i den almindelige bevidsthed. Det er en art honnet ambition, som her gør sig gældende, og som finder sin udløsning i disse kvarterers jordrentehøjde. Lejlighedernes mindre mondænitet og gadens fjernhed fra centrum vil næppe i nogen væsentlig grad øve indflydelse i dette tilfælde.
     Er jordrenten som indkomst berettiget?
     Når man behandler jordrenteproblemet, kan man ikke undgå at blive stillet overfor dette spørgsmål. Som før nævnt vil jordrenten i det lange løb kapitaliseres, thi  da ejeren eller brugeren af et grundstykke gennem jordrenten oppebærer en fast indkomst, lader denne rente sig omsætte i en kapitalværdi, og beregningen af denne vil afhænge af de individuelle betragtninger angående jordværdiens stigning eller fald i fremtiden. Ved byernes hastige vækst og den deraf følgende større forskel i indkomstfordelingen, idet byrenten i udpræget grad er samlet på færre hænder end agerrenten, blev Henry Georges krav om jordrentens inddragelse til fordel for samfundet for så vidt mere aktuelt end hidtil, som de mindre heldige egenskaber, der knytter sig til jordrenten, sprang stærkere i øjnene.
     Dog er det georgistiske krav ført for vidt. Medmindre man laver om på det bestående privatkapitalistiske samfund, kan man ikke undlade at respektere den bestående ret til at eje land, en ret som har gjort sig gældende gennem århundreder. Man må erindre, at for de til enhver tid ejere af jorden repræsenterer den kapitaliserede værdi enten en arv eller en pengeanbringelse, forhold som man ikke i retfærdighedens navn kan gøre indgreb i uden selv at øve uretfærdighed. Noget ganske andet er, at det er nødvendigt at skelne mellem den nuværende rente, som er en hævdvunden ret, og den fremtidige rente, som hidrører fra opofret kapital eller ydre forholds indvirken. Denne sidste rente alene ønskede J. S. Mill inddraget, hvilket dog næppe heller ville være i overensstemmelse med retfærdshensyn, såfremt den ene og alene skyldes ejerens eget initiativ. Er derimod andre forhold skyld i en fremtidig værdistigning, forhold som ejeren ingen som helst indflydelse har på, og som uden hans medvirken forhøjer hans jordværdi (f.eks. ved anlæg af statsbaner, sporvejslinier, kommunale gader etc.), ville det være rimeligt ikke at skænke ham denne gevinst.
***
Litteratur:
     Mangoedt: Die Städtische Bodenfrage
     George: Progress and Poverty
     Boligkommissionsbetænkning af 1918   

Hovedside: Grundskyld - Henry George
Henry George
Retsmoral
Andre Skribenter
Parabler
Kritik
Hvem er jeg
Eksempler

Last updated 6.3.2003