Om salg af kommunale grunde

Af Sophus Berthelsen
RETs småskrift, Nr. 10-13, 1904

Om salg af kommunale grunde – Et nyt princip til overvejelse.

Efter at grundpriserne nu i en årrække er steget, har hovedstaden og købstædernes kommuner efterhånden – uden måske selv ret at vide det – fået en stor og vanskelig opgave: at sikre sig et tidssvarende udbytte af kommunens egne jorder. 

Dette er ikke sket hidtil. Man har været alt for rask til at sælge væk af kommunal jord. Og man har i alt for mange tilfælde ladet priserne bestemme af byggespekulanter, udelukkende under hensyn til, hvad grundene kunne siges at være værd i øjeblikket. Men uden hensyn til den ligefrem uundgåelig store prisstigning, som dens bebyggelse og indlemmelse i gadenettet måtte medføre. Kommunerne har ved denne lidet betænksomme fremgangsmåde ladet uhyre kapitaler, som de havde fuld ret til, vandre over i privatmands og byggeselskabers kasse. 

I andre store stæder er man ikke længere så kortsynede; der ved man nøje, at prisen på købstadarealer skal afmåles ikke efter den øjeblikkelige situation, men efter den sandsynlige stigning. 

I Tyskland, hvor man for tiden er i færd med at sløjfe de gamle byers forældede fæstningsvolde, hersker der stort røre med hensyn til forretnings­arealers bedst mulige udnyttelse; der afhænder man dem ikke for en slik, som det skete i sin tid med de københavnske grunde i voldkvarteret. Den tidligere borgmester i Frankfurt, senere finansminister Miquel har – som den dygtige finansmand han er – æren af at have anvist vedkommende kommuner den rette vej*). I Paris, hvor man ligeledes raserer voldterrænet, er der stort tilløb af amerikanske rigmænd, som vil købe hele herligheden til dagskursen, vel vidende, at denne i løbet af få år vil være gået op til det dobbelte eller mere. Men det parisiske municipal­råd er omsider blevet opmærksom på, at kommunen ikke har ret til på gammeldags vis at give sine store aktiver til pris for spekulanter, men må forbeholde sig en passende andel også i grundenes 

*) Staden Frankfurt ejer nu 51% af samtlige kommunens grunde, foruden gader og pladser.

Efter disse indledende bemærkninger som en antydning af, hvad det drejer sig om, skal vi nu give ordet til hr. godsforvalter, sagfører Berthelsen, Høng, en mand, der som få andre har sat sig ind i de store socialøkonomiske spørgsmål, og hvis navn er så kendt, at selv den tidligere formand for Københavns kommunes ejendomsudvalg, borgerrepræsentant og vekselerer Lamm, i fjor på udvalgets vegne udbad sig en betænkning fra hr. Berthelsen angående den fordelagtigste disposition over de mægtige arealer, som hovedstaden ligger inde med (rester af fæstningsterrænet, fællederne, Utterslov-gårdene osv.). Det er denne betænkning, som her – for første gang – kommer offentligt frem.

Redaktionen af 
“Danmarks kommunale efterretninger”.

Betænkning.

Til formanden for Københavns kommunes ejendomsudvalg, København! 

Idet jeg takker for den ærefulde henvendelse til mig om bistand ved Deres udvalgs forhandlinger om det vigtige spørgsmål om dispositionen over kommunens faste ejendomme, tillader jeg mig herom at bemærke følgende: 

Da det ærede udvalg sikkert er i besiddelse af det nøjeste kendskab til de særlig københavnske forhold og til de pågældende ejendomme, bliver det alene de principielle spørgsmål – der i følge deres natur foreligger væsentligt i samme former overalt, uanset lokaliteten – til hvis besvarelse jeg vil kunne yde bidrag ud fra mine undersøgelser over dette emne og de erfaringer derom, som jeg har indhentet, særlig også fra udenlandske kommuner. – Da jeg antager, at man mindre ønsker en redegørelse for mine kilder, end en praktisk anvisning til problemets løsning under danske forhold, mener jeg det tjenligst at forme min betænkning derover som en kort sammentrængt, punktvis afhandling om det hele emne, og tillader mig da i ærbødighed følgende fremstilling af min opfattelse af de rette 

grundsætninger for rådighed over off. ejendom: 

  1. Som første og ledende grundsætning for al offentlig rådighed – som for al privat forretning – sætter jeg da den, at ingen disposition foretages, uden at status derved forbedres. Denne selvfølgelige sætning kræver en særlig opmærksomhed, når talen er om dispositioner over offentlig ejendom, her kommunens. Thi dennes styrelse må ej alene ikke forringe den øjeblikkelige formuestatus, men vil den være tro i sit kald, tør den ej heller forringe de muligheder, som pågældende aktiv indeholder, eller glemme ansvaret over for fremtiden, ved at berøve denne adgangen til de nye fordele, som aktivet da vil kunne afkaste. Dette gælder ganske særlig faste ejendomme, hvis grundværdi har den nøjeste naturlige sammenhæng med den hele kommunes vækst – befolkningsforøgelse og anden udvikling – stiger og falder med denne i ligefremt forhold. Dette bliver just kernepunktet i problemet: at sikre fremtidens styrelse den fulde fordel, uden derfor at lade nutiden afgive noget af, hvad dens er. Om nogen menneskelig plan bør lægges med evigheden for øje, må det være reglerne for, hvorledes det samfund, der aldrig kan dø, holder sine værdikilder åbne. 
  2. Kommunen bør ikke påtage sig nye administrative forretninger uden streng nødvendighed, og særlig kun, hvis der ellers opstår skadelige private monopolvirksomheder. Da faste ejendommes monopolegenskaber ikke normalt ytrer sig ved rådigheden over den enkelte ejendom (som samfundets værn herimod bruges rettest ekspropriationsinstituttet), men derimod ved indehavelsen af deres værdielement (ganske særlig den ude fra kommende, arbejdsfrie værdistigningsevne), bør kommunen snarest aftræde den egentlige rådighedsret over alle de af dens faste ejendomme, som ikke indehaves for bestemte kommunale formåls skyld (skoler, hospitaler, gasværker osv.), og overlade selve besiddelsen til de privatmænd, som vil byde kommunen de gunstigste vilkår. De særlig tekniske spørgsmål, som her frembyder sig angående samlede byggeplaners udarbejdelse, forudgående vejanlæg o. desl., skal ikke her berøres, uden for så vidt, som en fremskyndelse af sådanne arbejder må siges at være af stor økonomisk betydning ved at formindske rentetabet (samfundstabet) ved ledige arealers henliggen. Ligeledes forbigås her de midlertidige dispositioner over ejendomme, indtil afhændelse kan ske.
  3. Værdien af de salgbare ejendomme kan ikke rationelt udfindes ad nogen anden vej end ved offentligt udbud. Særlig er den hidtil fulgte opstillingsmåde i kommunens regnskaber og beretning (med udgangspunkt i en ældre værdisum + afholdte bekostninger minus frasolgte parceller osv.) lidet vejledende ved bedømmelse af ejendommenes sande handelsværdi, der fastsættes af markedet, uanset for lave indkøbssummer og for høje udgifter til forbedringer. Derfor er kommunens konti “forøgelse af aktiver” og fortjeneste ved salg af ejendomme, så vel som en på dette grundlag opgjort status, yderst irrationelle, selvom regnskabshensyn hidtil har krævet sådanne opstillinger, der snarest bør forlades. For vort emne er det nok her at udtale, at den eneste forsvarlige afhændelsesmåde er offentlig auktion eller i hvert fald indkaldelse af skriftlige tilbud efter offentlig kundgjorte salgsvilkår. Derved vil opnås højest mulige pris, samtidig med, at al vilkårlighed – eller skin deraf – udelukkes.
  4. Den del af en fast ejendoms værdi, som repræsenterer prisen for forgængelige dele (bygninger og tilbehør), som ikke uden stadig vedligeholdelse kan bestå og give udbytte, bør kommunen kræve betalt kontant af køberen for ganske at afslutte forholdet i så henseende, og fritage kommunen for ethvert fremtidigt ansvar. Men da den øjeblikkelige status ville forbedres på fremtidens bekostning, ifald hin købesum straks anvendtes til dækning af løbende udgifter, bør denne købesum kun bruges til ekstraordinær afskrivning på kommunens gæld, eventuelt ved indkøb til dagskurs af kommunens udstedte obligationer. Herfra undtages alene, at de i det løbende regnskabsår afholdte udgifter ved pågældende ejendom forlods dækkes af hin købesum; ikke derimod ældre udgifter, idet hvert regnskabsår bør danne en afsluttet enhed af hensyn til fastheden af status.
  5. Grundsætningen i nr. 4 bør anvendes således – hvor talen er om bebygget ejendom, der sælges – at kommunens teknikere forud for udbydelsen fastsætter den sum, som skal beregnes for medfulgte bygninger med tilbehør og indretninger, så at køberen kender dette vilkår. Særlig bemærkes, at som regel bør kommunens afholdte udgifter til fællesforetagender for ejendommens skyld (så som til vejanlæg, kloakanlæg og deslige) ikke således refunderes kontant af køberen, medmindre det drejer sig om en bestemt lokalitet, der ligger uden for kommunens almindelige dispositioner, og hvor det derfor af særlige posteringsgrunde, eller hensynet til en bestemt gældsposts afbetaling, kan være ønskeligt, at erholde sådan kontant tilbagebetaling. 
  6. For så vidt der i en salgbar ejendom indestår særlige prioriteter, bør disse altid overtages af køberen, medmindre specielle fordele for kommunen er forbundne med selv at overtage gælden til indfrielse (kursavancer, reservefondsbidrag og deslige), i hvilket tilfælde en tilsvarende del af købesummen bør kræves kontant udbetalt af køberen for ikke at beslaglægge kassebeholdningen.
  7. Værdien af ubebyggede grunde (eller den del af en bebygget ejendoms værdi, som ikke regnes som værdi af bygning osv. jfr. foran) bør komme kommunen til gode på en måde, der stemmer med denne værdis særlige økonomiske natur. Det ejendommelige er her, at denne værdi (modsat bygningens osv.) normalt er uforgængelig, og endog har en bestemt, anerkendt tendens til at tiltage med befolkningens vækst, stigende jordtrang, og kommunens almindelige eller særlige virksomhed til fordel for grundens besidder. Selvom denne forventede og oftest bestemt påregnelige fremtidsstignings værdi i nogen grad ville finde udtryk i en forhøjet købesum, så kan markedet dog kun honorere stigningen til et vist punkt, allerede fordi stigningen blandt andet afhænger af fremtidens skattelovgivning, der ikke, som befolkningsforøgelsen sædvanlig, behøver at gå i samme retning til næste år som i år. Følgelig ville der gøres uret mod fremtidens kommune, ifald ubebygget kommunejords værdi nu krævedes kontant indbetalt ved salg, selvom købesummen helt anvendtes til afskrivning på den faste gæld. En fremtidig voksende indtægtskilde (netop endog voksende i samme grad, som fremtidens skattelovgivning ikke begunstigede køberen) ville da være standset uden tilsvarende fordele for status.
  8. Ubebyggede grundes værdi bør følgelig aldeles ikke kræves kontant udbetalt ved salg, men derimod komme kommunen til gode ved, at der pålægges grunden en stedsevarende og uafløselig forpligtelse til årlig at indbetale til kommunekassen, hele grundværdiens rente, således som denne i tidens løb måtte hæve (eller sænke) sig; og bør denne renteafgift fastsættes første gang ved køberens frie tilbud under konkurrencens vilkår, senere med regelmæssige mellemrum (3-5-10 år) af uvildige mænd, eventuelt en formelig kommissions skøn. (‘Rente’ er her nærmest taget i den engelske betydning af ‘rent’ = afgift, ikke i den specielle danske = kapitalrente., eftersom ingen fingeret kapitalværdi her behøver at opstilles.)
    Spørgsmålet om sammensætning af den ligningsmyndighed, som fremtidig skal fastsætte grundafgiftens stigning, må afgøres efter almindelige grundsætninger om upartiskhed, således, at også grundejerne erholder indflydelse på valget af mændene. Der synes for øvrigt langt færre betænkeligheder ved at overlade denne afgørelse til skøn – overalt den sidste udvej – end de almindelige ansættelser til personlige skatter, eftersom der her foreligger langt flere rent objektive kendemærker for bedømmelsen. En enkelt grunds værdi kan (modsat bygningers) ikke normalt løfte sig i modsætning til nabogrundenes. Alle forskydninger i de rene grundværdier sker derfor normalt for hele strækninger ad gangen og i jævne kurver. Vilkårlighed er her mindre tænkelig end ved nogen anden vurdering, fordi normalen her er givet ved hele omegnen, og afvigelser skal begrunde i hvert specielt tilfælde. (Såfremt en senere almindelig (kommunal) skattelov om alle grundværdiers inddragning gennemføres, vil den her nævnte specielle afgift efterhånden kunne opgå i skatten). 
  9. Kommunens interesse nu og fremtidig er derved på det nøjeste iagttaget. Kommunen opgiver kun sin (for kommunen temmelig værdiløse) rådighedsret over ejendommen, men har beholdt for bestandig den udbytteret, der vil løfte sig i værdi, efterhånden og i forhold til, som kommunen vokser og dermed dens trang til indtægter. Ordningen er finansielt fuldstændig harmonisk, og om den gjaldt samtlige grundejendomme i København (tænk bl.a. på de solgte voldkvarterer!), ville hele kommunens økonomi være ordnet idealt; ingen ‘skatter’ ville kræves, thi den stigende grundværdis rente (for tiden vistnok 25 a 30 mio. kr. for hele København) ville være tilstrækkelig til at fyldestgøre ethvert kommunalt (og statsligt) behov, og renten ville end ikke hvile på grundejerne (endsige på lejerne) men kun træde i stedet for den rente, som nu af grundejerne må svares private prioritetshavere. (Se nærmere mit skrift “En by uden skatter”.) 
  10. En fremtidig nedgang i jordens grundværdi og derved i renteindtægten for kommunen, er kun mulig af årsager, som samtidig ville formindske kommunens udgifter, eller løfte dens indtægter, og følgelig være ganske uden betænkelighed. Nedgang i grundværdien er nemlig kun mulig ad to veje: 1) aftagende efterspørgsel, som enten kan skyldes (a) aftagende folkemængde, hvilket normalt også formindsker kommunens offentlige udgifter, eller (b) lokale forskydninger, som da vil løfte grundværdien et andet sted i kommunen til ligevægts opnåelse; 2) ændrede skattelove, hvorved det offentlige tager en større del af grundværdien ind som formelig skat. Den derved skabende sænkning i grundrenten til kommunen kan kun komme kommunen til skade, hvis den offentlige myndighed, som her tager fordelen, er staten alene. Men det er lidet rimeligt, såfremt hovedstaden benytter de øjeblikke til at kræve sin andelsret, da staten har brug for kommunens medvirkning til alm. formåls fremme. Og skulle muligheden foreligge for statslig vilkårlighed over for København, så ville den også komme uden nærværende forslag. Staden er i og for altid prisgivet statens almagt.
  11. Grundrentens fremtidige fastsættelse ved uvildige mænd må ske på grundlag af de erfaringer, som til enhver tid haves om opnåede salgssummer for lignende grundejendomme. Problemet er kun nyt for offentlige myndigheder. Det private forretningsliv må ved hver eneste handel – af bebygget eller ubebygget ejendom foretage denne prøvelse af den nøgne grundværdi, med eller uden tillæg af bygningsværdi (som ikke er = assurancesum, men nærmest er = reproduktionsværdi, for så vidt bygningen er tidssvarende, ellers kun nedbrydningsværdi). Det samme må lige så godt kunne ske i offentlig interesse, hvis den offentlige indsigt og moral står på højde med privatlivets. Når værdien fastsattes med korte mellemrum (3-5 år), ville der være ringe grund til end videre at bestemme, at grundrenteafgiften yderligere skulle løftes, i fald ejendommen skiftede ejer imellem hine terminer, og salgsprisen da udviste en stigning fra sidste ansættelse. En sådan omsætningsafgift kunne hindre ellers ønskelige ejerskifter, og bør derfor undgås. I øvrigt måtte køberen jo have fri ret til enhver disposition, salg og pantsætning af ejendommen, når kommunens afgiftsret respekteres. Særlig bemærkes, at salg og pantsætning fremdeles, som nu, omfatter så vel bygning, som grund, alene minus den grundafgift, som forud kendes og hvis stigning forud kan beregnes med al ønskelig sikkerhed.
  12. Vil denne store grundafgift ikke – til gengæld – være så afskrækkende en byrde for enhver køber, at den ganske vil hindre salg eller i hvert fald pantsætning og derigennem den prioritetsordning, der er en forudsætning for alt byggeri, hvorved en hensigtsmæssig udnyttelse af byggegrunden er afskåret, og dennes værdi formindsket, mulig endog med mere end grundrentens kapitalværdi? En sådan indvending fra forretningsfolk er naturlig så længe man ikke er opmærksom på, at denne ordning bringer almindelige købere endnu større fordele end de, der mistes. Dog er det vistnok rigtigt, at kommunen ved sådanne salgsvilkår mulig ville bortjage en vis klasse (måske adskillige hidtidige) købere, nemlig de egentlige grundspekulanter, for hvem erhvervelsen af jorden og bebyggelsen kun er midlet til at forskaffe sig det egentlige samfundselement i jorden;): den stigende grundværdi, efterhånden som denne med kommunens udvikling vokser op; når nu kommunens kasse forbeholder sig denne stigning, bliver der ingen mulighed for avance ad denne vej, og den for samfundet ødelæggende grundspekulation er ophørt – for dette bestemte jordstykkes vedkommende.
  13. Men har man bortstødt en vis klasse købere (de kapitalstærke storspekulanter, stundom med tilbehør af stråmænd), så vil kommunen ved hin salgsmåde (grundrente-salg.) til gengæld kalde frem på markedet en hel ny og langt heldigere klasse af købere. Nemlig: de virkelige bygmestre og håndværkere, dem, som ikke har noget højere ønske, end at anvende deres talent til at bygge mange og gode huse, men som for tiden er trængte tilbage i 2. eller 3. række af hine spekulanter, hos hvem de nu må tage tjeneste, og udrette deres samfundsnyttige gerning på dårlige vilkår; i alt fald ofte med liden eller ingen sikkerhed for at få andre end stråmændene at holde sig til, når regningen skal betales.
  14. Denne “byggesvindel” er ikke ukendt i København, men har i andre hovedstæder bredt sig endnu mere til skade for alt ærligt håndværk og al sund byggemåde. København kan vente sig en fortsat blomstring deraf, hvis der ved personbanegårdsarealet o.l. kan formodes en stærk bebyggelse. En beskyttelseslovgivning (efter amerikansk mønster) kan kun delvis afværge skaden; kun en grundrenteafgift, som her foreslået, vil ganske hindre sådanne kriser, eftersom der da kun bliver plads for den sunde byggeindustri. Alle de mindre bygmestre og håndværkere befries derved for besværet med en kapitalordning, som de ikke selv kan magte uden alt for dyr bistand; deres hele evne kan nu ofres på sagens realitet: den hensigtsmæssigste planlægning og byggemåde. Der kræves ved købet ikke nogen kontant udbetaling, men bygherren skal kun disponere over de til materialer og arbejdsløn medgående summer, og da disse realiteter som planen ellers er velovervejet – tilfører ejendommen virkelige nyværdier, behøver dermed kun liden risiko at være forbunden; en prioritering i grund og bygning næst efter den uopsigelige offentlige grundafgift vil være lige så sikker som nu næst efter en opskruet grundværdi, også fordi kommunen praktisk talt ikke helt vil kunne indkræve grundrenten, der jo kun fastsættes periodevis, medens prisstigningen sker jævnt og som regel altid vil være noget forud for dens offentlige erkendelse.
  15. Det er oven for forudsat, at den ny og større køberkreds, som kommunen formentlig tilkalder ved den ny salgsmåde, ganske vil opveje den ældre og snævrere kreds af spekulanter, så at resultatet for kommunekassen mindst ville blive, at de nu opnåelige grundpriser også fremtidig ville kunne fås gennem tilbud om tilsvarende grundafgifter. En udvidelse af kundekredsen er i hvert fald altid den sundeste basis for en prisforhøjelse. Men noget bevis for min forudsætnings rigtighed kan kun erfaring præstere. Det kan derfor også siges, at “grundrente-salg” vil formindske kommunens nu påregnede indtægter ved salg af de samme arealer, således f. eks. at en lod, som nu kunne sælges for 20.000 kr. kontant, kun vil kunne opnå en grundafgift af 720 kr. årlig = renten af ca. 18.000 kr. Hertil kan først svares, at min 20-årige erfaring fra hundredvis af landejendomssalg, uden undtagelse taler bestemt derimod, idet selv store, ganske vist faste afgifter, op til den halve købesum, ikke har vist sig at tynge vilkårene nær så stærkt som en tilsvarende forhøjelse af købesummen, hverken ved det første eller ved senere salg. 

    Men skulle det modsatte – trods al rimelighed blive tilfældet i København, hvilken slutning vil så deraf kunne drages? Ikke at den nye salgsmåde var tabvoldende, men omvendt at den nuværende metode er nedbrydende for kommunens fremtidsøkonomi; thi den merværdi, kommunen derved nu opnår, erhverves kun på bekostning af det kommende Københavns bedre ret, endda kun på dårlige vilkår, jfr. de under punkt 7 ovenfor angivne årsager. Det er den gamle historie om den fremtidige førstefødselsret, der i svage øjeblikke sælges for en skål linser. Her kræves da intet mindre end et principbrud – med fuld bevidsthed. Det er linserne, som bør refuseres! Der er ingen vej uden om. 

    Herimod er der nu indvendt, at denne ret til rov fra fremtiden har enhver nutid, fordi den jo tillader enhver fremtid at handle lige så overfor en senere fremtid, og at der således aldrig bliver nogen til at opgøre det sidste regnskab. Men dette er en skæbnesvanger vildfarelse. Enhver disposition afregnes øjeblikkelig, selv om dens debet ikke kommen til syne på samme sted og konto, som dens kredit, fordi regnskabet kun opgøres stykkevis. I virkeligheden sker ingen udsættelse med virkningen. Den uretfærdige særfordel, som København ved slige forud-salg opnår som kommunal enhed, dem mister den i samme nu som social organisme, c: livsvilkårene for befolkningen sænkes netop i samme grad, som kommunens styrelse overgiver til privatspekulationen den jordgrund, hvorpå København står, og hvis værdi er det mest betingende element i husleje, varepris og derved i effektiv arbejdsløn for det brede lag. Den almindelige fattigdom, bopælsnød og elendighed, som er alle storbyers kendemærke, har ingen anden hovedårsag, end styrelsens slette dispositioner gennem tiderne over de jordværdier, der burde være slægtens hellige fælleseje og voksende rigdomskilde. Retfærdigheden virker altid fuldt ud – selvom nogle kun ser dens ene vægtskål, den, som går opad. 
  16. Skulle hensynet til den fremtidige uvisse stigning af grundværdiens rente blive en hindring for den forudsatte prioritering, så ville der for øvrigt ingen betænkelighed være fra kommunens side ved at tillade, at afgiftsstigningen (altså ikke den alt stipulerede afgift) skulle stå tilbage for et førsteprioritetslån, begrænset til de reelle værdier, som køberen bevislig tilførte ejendommen efter teknisk skøn, dog imod, at sådant lån amortiseredes stærkt –forholdsvis som bygningen normalt aftager i værdi. Det er kun naturligt, at pantegælden nøje følger pantets skæbne og aftager forholdsvis med dettes værdi. (den nuværende tiltagende overprioritering af ejendomme er kun mulig, fordi panterne bestå dels af bygninger etc., som daglig synker i værdi, dels af grundværdier, som daglig stiger, oftest endnu mere end hin synken; ved grundrente-salg ville dette forhold komme til almindelig erkendelse, og mulig bidrage til en bedre ordning.) 
  17. Indførelsen af det her foreslåede system ville ikke blot medføre den nysnævnte gode sociale virkning for byggeindustrien, men endnu mere: den ville efterhånden som dens virkninger almindelig erkendtes, give et stort fremstød til den “Egne-Hjem-Bevægelse”, som nu under forskellige former (byggeforeninger osv.) ytrer sig for at fuldstændiggøre enhver families naturlige krav på at eje eget hjem. For alle disse små selvejere er spekulationsmomentet ganske udelukket, eller bliver dem i hvert fald frataget under de nuværende forhold. Særlig ved kommunens udbud af store samlede arealer (Utterslev-gårdene?) ville grundrente-salget vistnok hjælpe kommunen til hurtigt og fordelagtigt salg, og samtidig køberne til billige og sikre boligforhold – en moderne løsning af den gamle reformtanke: Jorden for folket! 
  18. Såfremt det skulle vise sig, at hensigtsmæssig belåning af de afhændede ejendomme –mod al rimelighed – dog ikke skulle kunne arrangeres med de nuværende pengeinstitutioner, vil oprettelsen af et særligt kreditinstitut – som antydet fra anden side – ingenlunde ligge fjernt under visse forhold. Således ville kommunen mulig ad denne vej, uden virkelig risiko, kunne begunstige en privat massebebyggelse af storarealer med enfamiliehuse efter en samlet plan, og derved undgå at komme ind på det altid højst tvivlsomme eksperiment, med egentlig kommunal bebyggelse til privat udlejning (efter skotsk mønster). Reglen bør også her være, at de forgængelige bygninger bør ejes af brugeren med fuldt ansvar, medens kommunen kun ejer den uforgængelige, passive faktor, jordværdien. Måske kan de gældende love om statsmidler til arbejderboliger, trods deres begrænsninger, her finde anvendelse. Men ellers er der i den gældende lov om den bestående kommunernes kreditforening åbnet København fri adgang til indtrædelse i denne anstalt, også for sådanne lån, som kommunen kun garanterer, og som vil kunne stiftes på vilkårlige afbetalingsbetingelser, netop svarende til hine formål. (At Københavns kommunes hele lånepolitik mulig vil kunne konsolideres gennem en benyttelse af hin forening, er en tanke, som jeg i denne forbindelse kun tør antyde.)
  19. De ganske uproduktive omkostninger til sagførere, banker og mellemmænd ville indskrænkes meget, når ingen købesum for grunden skal tilvejebringes. Og fordelen derved ville for en stor del tilfalde kommunen som jordsælger ved forhøjede tilbud. Endnu større fordel vil kunne nås, i fald den pålagte grundafgift, som offentligretlig byrde, kunne gå fri for alle stempelafgifter, og omsætningsskatter, hvad der burde være en selvfølge. Ved en overenskomst med staten om ordning af skatteforholdene i København ville dette og en række lignende spørgsmål kunne ordnes fordelagtigt for alle parter, både staten, kommunen og ejeren. Således ville en konvertering af alle bygningsskatter og ejendomsskyld til grundafgift (gennem en fiksering af de nuværende skatter, og en andelsret for staten i den fremtidige stigning) være en bekvem, hensigtsmæssig og fordelagtig ordning for alle parter, og af uoverskuelig gode sociale virkninger for samfundet som helhed.) se i øvrigt nærmere Marcus Rubins fortræffelige afhandlinger i Nationaløkon. Tidsskr. 10. Bind, og det deri nævnte gammeltoftske kommissionsforslag af 1873).
  20. Den praktiske fremgangsmåde ved salgets ordning giver sig formentlig af sig selv. Særlig skal nævnes:
    a. Tilbuddenes åbning må ske i fuld offentlighed for at undgå skin af vilkårlighed. 
    b. Approbationsret bør forbeholdes inden for en kort frist. 
    c. Som sikkerhed for tilbuddets opfyldelse bør kræves et års grundafgift forudbetalt, og afgiften kan da fremdeles kræves således forud, at al rentetab ved restancer undgås. 
    d. Grundafgiften sikres på sædvanlig vis (måske endog ved lovbestemt panteret), og til dens inddrivelse kan knyttes udpantningsret efter nugældende lov
    e. De fornødne servitutmæssige bestemmelser med hensyn til bestemt byggemåde, tilslutning til bestående eller fremtidige anlæg af gade, vej, kloak osv. må sikres på vanlig vis. 
    f. Som regel bør intet påbud gives om bebyggelse (inden en vis given frist, eller andet sådant bånd pålægges, der let kan trykke prisen uden at gavne kommunen. Når denne får sin afgift, må køberen have friest mulige hænder, og det er i hans egen interesse at undgå ledighed. 
    g. Derimod er det med held forsøgt at knytte en nedsættelse af (visse procent af) den normale grundafgift til en bestemt, af hygiejniske eller æstetiske grunde ønskelig byggemåde, såsom for at fremkalde smukke facader, opretholde private haveanlæg (som lunger) i byens midte osv. Dette turde være heldigere end formeligt forbud mod en bestemt anvendelse, idet hin ordning lader det aktive initiativ forblive i højere grad hos den private ejer, medens kommunen beholder den passive afgifts-forhøjelses-ret, netop stigende med servituttens almene betydning. 
    h. Der kunne være tale om at betinge kommunen forkøbsret til arealerne ved alle fremtidige handler, som da måtte forelægges kommunen til godkendelse. Men en sådan særlig byrde på disse ejendomme ville trykke prisen uden at gavne kommunen videre og bør følgelig undlades. 
    i. Det er af største vigtighed for et heldigt resultat, at der udbredtes kendskab i videst mulige kredse til den hele reform, så at ingen misforståelse fremkaldes, og at der ved hvert enkelt udbud, foruden almindelig annoncering, trykkes udførlige salgsvilkår til afhentning af lysthavende. Måske kan da derved hæftes en trykt formular for tilbuddet, der jo væsentlig vil komme til at bestå i en angivelse af den årlige grundrente, som køberen vil forpligte sig til at svare i de første (10) år, indtil ny ansættelse ved skønsmænd finder sted. Den hele ordning deraf er da reduceret til sin simpleste form: et enkelt tal, idet tilskuddet i øvrigt må henholde sig til salgsvilkårene, og intet tillægsvilkår kan modtages, uden at alle lysthavende, eventuelt ved nyt udbud, stilles lige. 
    k. Rimeligvis vil det også være heldigt for salget, om der optages og trykkes en særlig salgs-jordebog, med en betegnelse (bedre end for tiden i regnskabet) af de enkelte ejendommes størrelse, beliggenhed og egenskaber, for derved at opnå fuld klarhed, både for sælger og køber, af det hele jordmarkeds tilstand. Dog måtte en sådan jordebog revideres årligt og mulig kun omfatte, hvad der inden for en bestemt tidsgrænse ønskes afhændet. 
    Den således foreslåede reform forekommer mig en definitiv løsning af spørgsmålet om salgsmåden for kommunens pågældende ejendomme, når alle hensyn – kommunale og sociale, nutidens og fremtidens skulle varetages. Thi den vil bringe følgende fordele: 
  1. Intet salg medfører nedgang i status. – Nutiden får sit fuldtud, og fremtidens krav respekteres. 
  2. Usund byggespekulation (på disse arealer), hæmmes, og den sunde bygningsindustri fremmes. 
  3. Folket åbnes (for så vidt) friest mulig adgang til jorden. 
  4. Administrationen gøres simpel og let, alt sker i fuld åbenhed, og enhver mulighed for vilkårlighed er udelukket. 

Denne reform er ikke i denne skikkelse praktiseret noget steds i verden, mig bekendt. Men den indeholder en konsekvent gennemførelse af principper; som i brudstykker hist og her (fra Kiau-tschau til Frankfurt) er bragt i anvendelse med fuld succes. København vil ved at antage systemet gå i spidsen for udviklingen på dette punkt, og det vil være til held og ære for staden. 

Det fejler næppe, at der fra visse hold – grund­spekulanterne og deres agenter og monitører – vil rejse sig modstand mod reformen. På denne modstands styrke til man måske kunne måle reformens godhed for kommunen og dens beboere, som hidtil ofte har været i hines vold. Men reformen tåler enhver kritik, den er ligeså konservativ i sin metode, som den er radikal i sit princip. 

Skulle reformen møde særlig modstand fra juristers side, fordi den her foreslåede delingslinje gennem begrebet fast ejendom ikke forudsættes i de herhjemme docerede systemer, da er dette værst for systemerne, der ikke har holdt trit med det moderne retslivs krav, og som for øvrigt også kun har tvivlsom hjemmel i ældre dansk ret. 

___
Med reformen ‘grundrentesalg’ er dog kun løst spørgsmålet om, hvorledes offentlig grundejendom rettelig bør afhændes, når den skal sælges. Men jeg vil meget advare mod, at derved skulle være besvaret det endnu (især i fiskal henseende) vigtigere spørgsmål om, hvornår kommunen i og for sig bør sælge. I så henseende er at iagttage ikke blot hensynet til kommunen som ejer af andre grunde (hvis værdi eventuelt vil falde ved et stort pludselig udbrud), men også til kommunens private grundejere (hvor det samme vil kunne ske), uden at det her skal foregribes, om en sådan sænkning af den almindelige grundpris over hele byen ikke netop måtte erkendes ønskelig af sociale grunde. Men hele dette problem kræver en nøje undersøgelse og helst en radikal plan for kommunens hele jordpolitik. Netop i dette øjeblik da kommunen siges at stå i begreb med at overtage nye kæmpearealer midt byen fra staten, vil efter min mening en sådan plan med langt sigte være absolut nødvendig for en forsvarlig styrelse. Jeg savner enhver målestok til bedømmelse af, om hine jernbanearealer (eller vel rettere selve den nye banegårds værdi for Københavns øvrige grunde) er de millioner værd, som kommunen skal udrede. Men jeg ved, at deres værdi står og falder med en række andre begivenheder, hvorover kommunen ikke fuldt ud er herre, såsom

  1. statens skattelove for kommunens øvrige grunde, eftersom staten derigennem vil kunne tilegne sig hele den værdistigning på disse grunde, som de bedre jernbaneforhold ville medføre (eller allerede har medført), og som hine millioner måske netop er vederlag for, mere end for selve jernbanearealerne. 
  2. Skattereglerne for de pågældende jernbanearealer, 
  3. Statens egen fremtidige jordpolitik inden for kommunens grænser (Kastellet, Christianshavns volde osv.),
  4. Den almindelige lovgivning i sine økonomiske indvirkninger på prisforhold,
  5. Den økonomiske tilstand i almindelighed, foruden kommunens nødvendige hensyn til egen interesse som grundejer og dens hele økonomiske fremtidsstatus.

Af disse hensyn, der hver for sig kræver over­vejelse, er adskillige (de almindelige økonomiske) upåvirkelige af øjeblikkelige reformforslag. Men dette gælder derimod ikke hovedsagen: mellemværendet med staten. Der synes intet som helst til hinder for straks at søge en definitiv ordning af kommunens hele forhold til staten, såvel angående begges fremtidige jordpolitik, som i henseende til deres skattemellemværende, der er nøje afhængig af hin, og som netop også af andre grunde kræver sin løsning som følge af de nye skattelove. 

Jeg kan da ikke slutte denne betænkning uden indtrængende at henstille i al ærbødighed til det ærede udvalg eller den samlede kommunalbestyrelse, at optage disse hovedspørgsmål, der er grundlæggende for hele kommunens økonomi, og i nogen måde for dens borgeres sociale velfærd, til alvorlig overvejelse og definitiv løsning netop nu. Det forekommer mig, at det nuværende øjeblik, hvor staten meget ønsker kommunens samvirken til fremme af dens planer, ville være såre heldigt til at søge ordnet det hele mellemværende mellem disse tvende høje myndigheder – på en måde, der tjener dem begge. Skulle kommunen ønske en skitse til en sådan ordning, og vil vise mig den ære at tillade mig at fremkomme dermed, vil jeg vove forsøget, der, såfremt sagen haster, skal blive fremskyndet mest muligt. 

Høng, den 24. februar 1904.
Ærbødigst Sophus Berthelsen.